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離婚での不動産の財産分与における税金

●贈与税について
離婚での財産分与では、原則、贈与税は課税されません
離婚での財産分与請求権に基づき「自分の持分」を受け取ったものと考えます。ですので、不動産を離婚での財産分与として分配する場合、原則、贈与税は課税されません。

しかし、次の場合には贈与税がかかります。
分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の価額やその他すべての事情を考慮しても、なお多すぎる場合
→多すぎる部分に贈与税がかかります。

②離婚が贈与税や相続税を不当に免れるために行われたと認められる場合
→離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかります。

(注意)
財産分与として不動産を分配する場合でも、税務署へ「離婚での財産分与」と説明できない場合、贈与税が課税される可能性があります。よくある例ですと、「離婚から数年後、住宅ローンが完済した後に所有権の移転登記をおこなう」という場合は注意が必要です。この場合、税務署に「○年前における離婚での財産分与が登記原因である」と、客観的証拠をもとに説明する必要があります。客観的証拠としては、離婚協議書もしくは離婚公正証書がベストです。

●譲渡所得税
不動産の場合「財産分与のときの不動産の時価」が「不動産取得時の時価(建物については減価償却後の価額)」よりも大きければ、その差額(=譲渡益)に対し財産分与をした方に譲渡所得税がかかります。(不動産の値段が下がっていて譲渡益がない場合やマイナスになった場合、他の給与所得等と損益通算をして税金が還付される場合もあります)

しかし、譲渡益が存在していても、財産分与をする側の譲渡所得税を抑える方法もあります。これは、登記簿における不動産の所有権移転登記を「離婚前」にするのか「離婚後」にするのかで変わってきます。

譲渡所得税と贈与税には、下記①②の控除制度が存在します。

①居住用不動産であり、譲渡する相手が親族でない場合、時価3000万円までの譲渡益が非課税となる

②婚姻期間20年以上の夫婦が居住用資産を贈与する場合、贈与税に関して2000万円の配偶者控除がされる

①の制度利用するのならば「離婚成立後」に登記簿における不動産の所有権移転登記をしなければなりません
の制度を利用するのならば「離婚成立前」に登記簿における不動産の所有権移転登記をしなければなりません

※この二つの控除制度は居住用不動産にのみ適用される制度です。つまり、不動産の所有者が実際に居住している不動産を譲渡する場合限定です(別荘等は該当しません)。また、その不動産に居住しなくなって3年以上が経過している場合もこの控除制度に該当しなくなる場合があります。

●不動産取得税
離婚での財産分与で不動産を分配されると、原則「分配された側」に固定資産税評価額の3%(ただし、土地の場合はその1/2)にかかる不動産取得税が課税されます(建物については1200万円を固定資産税評価額から控除される)。
しかし、離婚での不動産取得税は「夫婦の財産の清算」として分配された分に関しては課税されません。これは贈与税の時と同じ理屈で、実質的にはもともと一方配偶者の持分であった所有権の確認であり、実体として財産移転ではない、との考え方からです。

でも「慰謝料として不動産を受け取った場合」や「離婚後の妻の生活保護のため夫が不動産を妻に分配した場合」等においては不動産取得税が課税されます。
不動産取得税は、離婚協議書等に「分配した側が支払う」等の記載をし、夫婦の合意として双方が署名押印等しておけば、不動産を分配された側の支払義務支はなくなります。 

●法務局への登記登録免許税
一方配偶者から分配された不動産の所有権移転登記にかかる法務局に対してしはらう税金のおとです。財産分与を受けた側に、固定資産税評価額の2%の登録免許税が課税されます。
離婚協議書等に「分配した側が支払う」等の記載をし、夫婦の合意として双方が署名押印等しておけば、不動産を分配された側の支払義務支はなくなります。 

 

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