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離婚での不動産についての財産分与

婚姻期間中に購入した家、マンションそして土地がある場合(つまり共有財産としての不動産を所有している場合)、離婚時にはどのように清算するかを事案ごとに説明します。

1.共有財産である不動産から夫婦二人とも出て、不動産を売却する場合
  (ローンが完済している場合)

この場合は、売却益を原則1/2で財産分与することになります。※下記3も参照

2.共有財産である不動産から夫婦二人とも出て、不動産を売却する場合
  (売却してもローンが残ってしまう場合)

この状態をオーバーローンといいます。この場合、財産分与する売却益がないので、離婚における財産分与は行われません。残ってしまった残ローンの支払は、原則ローンの支払義務者が行うこととなりますが、婚姻期間中に作成された婚姻生活を成り立たせるのに必要な債務についても離婚時における財産分与の対象とされますので、残ローンの支払についての財産分与、つまり夫婦のどちらが支払っていくのか等については協議が必要です。
※ここでいう残ローンの財産分与は、ローン契約における支払義務者の変更とは別の話です。ローン支払義務者はローン会社の査定にかなった人物ですので、ローン契約名義人の変更は残ローンの支払についての財産分与とは全く別の話だということです。ローンの主たる債務者が夫で、妻が連帯保証人だった場合、離婚してもそのローン契約内容は、ローン契約内容を変更しない限り変わりません。連帯保証人から抜けるには、新たな連帯保証人を差し出す必要がありますし、ローンの主たる債務者の変更は、ローン会社の査定を通らなくてはなりません。

そもそも、抵当権の付いたままの不動産に買い手はなかなかつきません。抵当権を外してもらわなければ買い手がつかないからです。このように、オーバーローン状態や、売却しての残ローンを一括返済できないような場合、ローン返済者は、金融機関と話合い抵当権を解除してもらい、不動産売却後に無担保ローンを新たに組みローンの支払者を決定する等の方法があります。これを任意売却といいます。この新たな無担保ローンの支払については夫婦での協議が必要です。もちろんローン会社の査定も関係してきます。
住宅ローンが残った不動産を任意売却するには注意点があります。任意売却をする場合、住宅ローンの支払いに数か月以上の「滞納」が発生している必要があります。ですので、個人信用情報には事故歴が残ります。ということは、任意売却後に新たなローンを組む際に障害となりうる可能性があります。

3.共有財産である不動産から一方配偶者だけが出て、一方配偶者が残る場合
  (不動産の価値が残ローンよりも多い場合)

離婚時に家を売却すると2000万円で残ローンが1000万円の場合、2000万円ー1000万円=1000万円の価値が離婚時の家にはあるので、その1000万円を原則1/2で財産分与します。
例えば夫単独名義の家でローン支払義務者も夫単独という場合で、離婚により家から妻が出ていく場合、夫は1000万円の価値がある家をひとりで所有することとなるので、その半額である500万円を妻へ財産分与する義務があります。この500万円の支払は、家を売らないので、家の売却額ではなく、夫の資産から支払ってもらうこととなるので、夫から妻への支払方法(分割等)の約束を公正証書化しておく等の対処が重要となってきます(なおこの場合の残ローンの支払者は、ローン支払義務者であり家を単独所有する夫となります)。婚姻中、夫だけの収入で家を購入したとしてもそれは妻の内助の功があってこそであり、離婚時における家の登記名義が夫だとしても、ローンの支払いが夫の収入からだけだったとしても、原則的に夫と妻は1/2の実質的共有持分を有していると考えられ、上記のような取扱となります。

しかし、婚姻期間中に購入した家の頭金の多くが、夫が独身時代に貯めていたお金(これを特有財産といいます)であった場合は話が変わってきます。
例をあげます。
・夫が独身時代に貯めたお金で頭金1000万円を出して家を購入した。
・家のローンは
3000万円。 
・妻からの頭金の支出はない。
・ローン名義は夫単独。

で、結婚2年後に離婚して、家を売却するとしたら600万円の売却利益(家の価値)が出る。
ローン返済額中で減った元金が
100万円。
このような場合、
独身時代に貯蓄した頭金は夫婦それぞれの持ち分として考えます。さらに、ローンは支払額ではなく減った元金で計算し、減った元金は夫婦で折半する考えます(ローン支払額は、たとえ夫の収入のみで支払っていたとしても、それは夫婦生活に必要な経費を夫婦二人の収入から支払ったものとして考えるので、実質的共有持分には反映されません)。
で、頭金額と減った元金額の合計額を全体(100%)として、実質的共有持分を算出します。
上記の場合、
頭金1000万円+減った元金額100万円=1100万円(全体、つまり100%)
夫の実質的共有持分を算定する額は、頭金1000万円+(減った元金100万円÷2)=1050万円
妻の実質的共有持分を算定する額は、頭金0円+(減った元金100万円÷2)=50万円
全体1100万円に対して1050万円は95.4%=夫の実質的共有持分
全体1100万円に対して50万円は4.6%=妻の実質的共有持分
夫が財産分与で受け取れる額=売却益(家の価値)600万円×95.4%=573万円
妻が財産分与で受け取れる額=売却益(家の価値)600万円×4.6%=27万円
つまり、この場合の夫は、600万円の半分を妻へ支払うのではなく、27万円を妻へ支払えばいい、ということになります。これは上記1の場合でも同じことが言えます。
ただし、これは頭金に特有財産である独身時代に貯めたお金を出した場合の話です。婚姻期間中に貯めたお金を頭金として出した場合は、やはり1/2が原則となります。

あと、時々相談を受けるケースとして、夫単独名義で、ローン支払義務者も夫という家で、まだローンが残っている家から夫が出ていき妻が残り、かつローンの支払いは夫がし続けるとどうなるか、という場合があります。
この場合、ローン支払義務者が抵当物件である家から出ていなくなってしまい、それがローン会社へ知られてしまうと、ローン契約違反として、ローン会社(金融機関等)は、ローンの一括返済や抵当権の行使を行なう事がほとんどです。さらにローン会社に黙って不動産登記の名義を夫から妻へ変更してしまうと、多くのローン契約において契約違反となり、それを知ったローン会社は抵当権を行使することがほとんどです。ローンが残っている家の名義変更等は、ローン契約上、ローン会社の承諾が必要な場合がほとんどなのです(もしくはローンを一括返済するかです)。
ローン契約を夫から妻へ変更するには、ローン会社(金融機関等)の妻に対する査定が通らなくてはなりません。離婚後の妻の収入がその査定を満たすだけあれば問題ありませんが、満たさない場合、ローン支払義務者の変更はかなわず、つまり登記簿における所有権変更手続きも出来ないこととなります。
結局、夫名義でローン支払義務者が夫である家に、妻が住むだけの状態になります。でもその家に夫は住まないわけで、自分が住まない家のローンの支払を誰がすすんでするでしょうか?
離婚後に家を使用する妻が夫の代わりにローンを支払えば問題がないようにも思えますが、登記簿上の名義人である夫(=家の所有者である夫)が、家を勝手に売却するなどのことも考えられます。このパターンはリスクがとても高いのです。
しかし、どうしてもこのパターンを選択する場合には、
夫がローンの不払いをおこして、妻がローンを立替払いした場合、その立替払いした額を、夫の財産や給与について強制執行できるよう公正証書を作成しておく等の対処が重要となります。

4.共有財産である不動産から一方配偶者だけが出て、一方配偶者が残る場合
  (不動産の価値がローンよりも少ない場合)

いわゆるオーバーローン状態です。離婚時の家の価値(離婚時に家を売却する時の価格)が1000万だけど、ローンが1500万円残っている場合です。この場合、離婚時における財産分与では、家に経済的価値がないと考えます。手元に全くお金が残らないからです。つまり、まだ家は夫婦の財産になっていない、という考え方です。
このケースで夫が家に残り妻が出ていく場合、やはりこの家について財産分与は行われません。残ローンはもちろん離婚後に家を使用する夫が支払うこととなります。
で、夫がローン契約の主たる債務者であれば問題はありません。しかし、そのローン契約において妻が連帯保証人になっているような場合は注意が必要です。離婚とローン契約は全く別物なので、離婚してもローン契約における妻の連帯保証人の立場に変化はありません。妻は連帯保証人から抜ける手続き等を取ることが重要です。

離婚における不動産の財産分与については、固定資産税の支払をどうするのか、ということにも留意する必要があります。固定資産税はその年の1月1日現在の所有者に納付義務があるので、例えば財産分与で家を夫から妻に分配した場合でも、夫に納税通知書が送付されることがあります。不動産が夫婦共有名義の場合、固定資産税は共有者が連帯して支払う義務があるので、夫が支払うと合意していても、夫が支払わなければ妻に納税通知書が送付されます。固定資産税は額が大きいです。離婚した後で夫婦が協議するのは難しいので、離婚前にきちんと約束を離婚協議書に記載しておくことが重要です。また、マンション等では管理費や修繕費の支払等もあります。細部にわたり協議しておくことが肝要です。

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