建物賃貸借契約の更新拒絶通知（立ち退き通知）は、６カ月以上前にしなくてはなりません。

また、建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物賃貸借契約は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了しますが、解約日まで６ヶ月に満たない突然の解約の申し入れは無効であり、賃借人は最低６ヶ月間においては居住できます。

そして、上記二例いずれの場合においても、更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、貸主側に正当の事由があると認められる場合でなければ、することができません。

では、貸主側における正当な事由とはどのようなものなのでしょうか？簡単に言えば、立ち退いてもらうのにどうしても必要な事情、ということです。以下に例をあげますが、その例は「正当な事由」に該当しないものを例示します。

・建物の老朽化
倒壊の危険が迫っているような切迫した状況でなければ、正当な事由とは言えません。

・賃貸マンションを分譲にしたいので買取ってほしい
貸主側の一方的な都合ですので、正当な事由とは言えません。

・貸主の家族が住むので出て行ってほしい
貸主側の一方的な都合ですので、正当な事由とは言えません。

・大家を廃業するので出て行ってほしい
貸主側の一方的な都合ですので、正当な事由とは言えません。

上記のような場合で立ち退きを請求されたなら、「正当な事由」を補完してもらうことが可能です。それが立退料の請求です。

では、立退料の算出はどのようにしたらよいのでしょうか？
よく、「家賃×（6～12ヶ月）」が相場などと言われていますが、ケースバイケースです。
立退きを要求する貸主側、立退きを要求される借主側、現在の賃料、住んでいる地域、住んだ年数、引越先、立ち退き要求の理由など全ての条件を考慮して、立退料は算出します。
借りている建物が住居の場合、新居契約にかかる費用、家賃差額等が立退料の範囲となります。
借りている建物が店舗の場合、営業保証や休業損害、新たな広告代や名刺作成代等も立退料の範囲となります。また、借家権の補償も金銭変換して立退料として請求できます。

※もちろん、立ち退き請求に借主側に過失があるような場合には、その過失も立退料には反映されます。

定期建物賃貸借契約の場合には、契約終了の通知を通知期間内に行った上で契約期間が満了したら、立退料は発生しませんが、定期建物賃貸借契約を結ぶには、契約内容を公正証書にする必要があり、かつ、貸主はその内容を書面にして借主に説明する義務があります。

通常の建物賃貸借契約の場合、その内容に、「契約が終了した場合、立ち退き料や損害賠償等一切の請求ができない旨」が書かれていたとしても、借地借家法第30条により無効です。

突然、賃貸物件から立ち退きを迫られた場合、安易に立ち退きに応じるのではなく、まずは立ち退きにおける法律関係を精査して、正当な補償を求められるのであれば請求するなどして、借主側の権利を守ることが賢明です。そのような場合はまず法務家に相談することをお薦めします。

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