敷金返還請求は、国土交通省住宅局から出されている「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を根拠に、行ないます。
※ガイドラインは法律ではありませんので法的強制力はありません。しかし、裁判では、このガイドラインに沿った判例が出されています

そのガイドラインによれば、退去時において賃貸人（大家さん側）が負担すべきものは、
•毀損・汚損していない畳の裏返しや表替え
•家具などによるカーペットや床などのへこみ
•日照などによる畳やクロスの変色
•タバコのヤニ
•テレビや冷蔵庫などによる電気焼け
•壁などの画鋲や釘の跡
•専門業者による全体のハウスクリーニング
•台所やトイレの消毒
•浴槽や風呂釜の取り換え
•毀損や紛失していない鍵の取り換え

です。

対して賃借人が負担すべきものは、
•カーペットに飲食物などをこぼしたことによるシミ、カビ
•台所周辺の油汚れ
•結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ
•壁などの画鋲や釘の跡（不必要に過大な場合）
•飼育ペットによる柱などのキズ
•風呂、トイレや洗面台の水垢、カビなど
•日常の不適切な手入れもしくは用途違反による設備の毀損

です。

つまり、借主の原状回復義務には、時間と共に自然と古くなっていったものや（経年変化）、普通に丁寧に生活していて発生した汚れ、毀損など（通常損耗）は含まれないのです。

通常損耗とは、普通に使用している程度で生ずる損耗のことを指します。例えば畳の日焼けや壁にポスター等を張るためにとめた画びょうの跡や、家具類を置いてできたカーペットの凹みなどです。このような損耗についての原状回復費用は、貸主負担となります。

現状回復はリフォームとは全く異なります。リフォームは、次の顧客を開拓するため、部屋の価値を高めることであり、前の借主がその費用を負担するいわれはないのです。

また、ガイドラインでは、退去時に負担するべき修繕費等は、故意または過失により生じた傷や汚れだけとしており、通常損耗は貸主が負担するべきものであり、その費用は毎月支払っている家賃に含まれているとしています。

さらに、故意または過失による損耗がある場合でも、修繕範囲は最小単位にするべきであり、クロス・ジュータン・カーペットなどは、経過年数により修繕費の自己負担割合が軽減されます。
例えば、カーペットの場合、償却年数は6年で残存価値1円となるような割合で、経過年数により賃借人の負担を決定しています。つまり、年数が経つほど賃借人の負担割合は減少するのです。

賃貸物件によっては、通常損耗負担特約が付いている場合があります。この特約は「貸主負担」が原則の通常損耗を、「借主」に負担させる契約です。
このような契約が認められるには、特約の内容（通常損耗の原状回復の内容）やその金額等を借主に理解させる等の要件を満たすことが必要となります。※この特約は、消費者契約法施工後に契約更新をしていれば、消費者契約法を根拠として、不当条項としてつぶせる可能性があります。

では、敷金返還請求を行う際には、どのようなことに注意すればいいのでしょうか？
退去する際には、原状回復見積書（たいてい清算書なる題目）が送られてきますので、その内容を精査して、ご自分の負担部分に該当する部分、しない部分を主張することです。
それと、原状回復費の中で大きな部分を占めるのが、室内クリーニング費用です。
契約書に記載があるからという1点張りで請求されることが多いのですが、クリーニング代の請求を防ぐ手段としては、退去時に「大掃除」レベルの掃除をすることがあげられます。
※それでも契約書の内容によっては室内クリーニング費用を拒めない場合もあります。

ちなみに、敷金返還請求が出来るのは、賃貸借契約終了時ではなく、明渡時です。
ですから、退去時の現状をしっかりと把握しておいてください。
具体的には破損・汚損箇所等の写真を可能な限り撮っておき、書類としてまとめておくなどの処置を取っておいてください。
それをしないと、勝手に修繕されてしまい、後から相手側の都合のいい主張に屈せざるを得ない事態に陥りかねません。

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